世茂云錦瑰海園業(yè)主質(zhì)疑購房合同暗藏“霸王條款”

剛剛遭遇“茶水費(fèi)”風(fēng)波的世茂云錦瑰海園，再一次因?yàn)椤鞍酝鯒l款”受到購房者質(zhì)疑。如“買受人違約賠付日萬分之一，出賣人違約賠付10塊一天”“虛假廣告免責(zé)”“房屋存在質(zhì)量問題不得拒收”等……

“配套設(shè)施未開通不影響交付”

“沒電、沒水、沒氣的房子怎么��？開發(fā)商隨便找個(gè)借口說是政府原因就可以推脫責(zé)任？”購房者李媛指著與世茂云錦瑰海園簽訂的購房合同說道。

李媛在今年的9月份買到一套位于白沙州世茂云錦瑰海園的房子，李媛描述當(dāng)時(shí)的情景說：“買到這套房子非常不容易，所以都沒怎么細(xì)看，就簽字了�！钡珱]想到，合同里“埋”了好多“坑”。

根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局出臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn)合同，對(duì)于供水、排水、供電、燃?xì)獾然�礎(chǔ)設(shè)施交付，明確要求：交付時(shí)供水、排水配套設(shè)施齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接。使用自建設(shè)施供水的，供水的水質(zhì)符合國家規(guī)定的飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

而在李媛與世茂云錦瑰海園簽訂的購房合同中，記者看到條款中增加了這樣的約定：供水、排水、供電、燃?xì)馀涮自O(shè)施交付時(shí)管線敷設(shè)到位，接入市政公用管網(wǎng)以及正式開通與否以市政公用部門為準(zhǔn)。如因市政公用部門原因未能接入或開通的，不影響交付。

在基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備未達(dá)到合同約定交付條件的違約責(zé)任上，世茂云錦瑰海園在合同中表示，基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備未達(dá)到本合同約定交付條件的，買受人同意給予出賣人三個(gè)月免責(zé)整改期。整改期滿后如第1、2、3項(xiàng)仍未達(dá)到交付條件且出賣人不能提供替代措施的，出賣人自整改期屆滿之次日起，按照逾期交房的約定承擔(dān)責(zé)任，直至整改達(dá)到合同約定條件或提供替代措施；整改期滿后如第4、5、6項(xiàng)均未達(dá)到交付條件且出賣人不能提供替代措施的，出賣人自整改期屆滿之次日起，按照每日10元的標(biāo)準(zhǔn)向買受人承擔(dān)責(zé)任，直至整改達(dá)到合同約定條件或提供替代措施。

也就是說，如果買受人違約，每天需要賠付總房款的萬分之一作為違約金，以一套總價(jià)為160萬的房子為例，買受人每天需要賠付160元；而出賣人出現(xiàn)違約情況，不但有三個(gè)月的免責(zé)期，而且每天只用賠付違約款10元。

“宣傳資料和樣板房不具備法律依據(jù)”

在關(guān)于商品房交付標(biāo)準(zhǔn)和條件的約定中，世茂云錦瑰海園在合同中這樣描述：廣告、樣板房、宣傳材料、模型、展示版、樓書、規(guī)劃設(shè)計(jì)效果圖、沙盤、任何口頭介紹、解釋（包括但不限于照片、錄像、錄音等）及互聯(lián)網(wǎng)上的信息及其它宣傳資料僅供參考，不構(gòu)成合同的組成部分。

世茂云錦瑰海園在合同中表明，商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)和條件以合同約定為準(zhǔn)，合同未作約定的，以該商品房交付時(shí)現(xiàn)狀為準(zhǔn)。未經(jīng)出賣人書面允諾之任何條款，對(duì)合同雙方當(dāng)事人均不具有約束力。買受人不得以樣板房或以上宣傳資料內(nèi)容為由追究出賣人責(zé)任。未經(jīng)出賣人書面允諾之任何承諾，對(duì)合同雙方當(dāng)事人均不具有約束力。

世茂云錦瑰海園另一位業(yè)主張暢認(rèn)為，這是典型的虛假廣告宣傳免責(zé)條款。就此，記者咨詢一位法律界人士，該人士表示， 根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，提供格式條款一方免除其責(zé)任的免責(zé)條款無效。

“存在質(zhì)量問題不得拒收”

世茂云錦瑰海園還在合同中標(biāo)明，買受人若認(rèn)為交付的該商品房存在質(zhì)量問題，應(yīng)在房屋交接驗(yàn)收單中載明，并由出賣人認(rèn)定核實(shí)后進(jìn)行維修。但無論如何，買受人不得以此拒絕接受該商品房或追究出賣人逾期交房責(zé)任，維修期間不視為逾期交付。這就意味著即使房子有質(zhì)量問題，不得拒收或者追究出賣人逾期交房責(zé)任。

世茂云錦瑰海園的出讓合同中，記者還看到這樣一條：如因出賣人的責(zé)任不能在該商品房實(shí)際交付之日起365日內(nèi)將取得的不動(dòng)產(chǎn)首次登記證明文件及相關(guān)資料交付給買受人的（本合同及相關(guān)附件所稱房地產(chǎn)權(quán)屬證書系指該商品房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證），則每逾期一日，出賣人按買受人已付房價(jià)款的萬分之零點(diǎn)三向買受人支付違約金（出賣人的違約金總額以買受人已付房價(jià)款的千分之五為限）。

而據(jù)記者查證，早在2004年，建設(shè)部就要求，預(yù)售的商品房在交付使用之日起90日內(nèi)須辦理權(quán)屬登記手續(xù)，由于開發(fā)企業(yè)的原因，使購房人未能如期取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)企業(yè)要承擔(dān)違約責(zé)任。

對(duì)此，記者咨詢了相關(guān)法律人士，一位律師告訴記者，合同簽訂雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國合同法》依法確立了“平等原則”“公平原則”“誠實(shí)信用原則”，這些原則是購房者和開發(fā)商在訂立商品房買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的基本準(zhǔn)則。對(duì)于違背這些原則的“霸王條款”，購房者可通過法律手段申請(qǐng)撤銷該條款，或者主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。